Retrofit é boa opção para atrair pessoas ao Centro de Santos, diz vice-presidente da Assecob

A saída para atrair investimentos ao Centro de Santos pode começar com a transformação de prédios comerciais em residenciais. Isso seria possível com a técnica chamada retrofit, já aplicada em grandes prédios históricos de São Paulo e do Rio de Janeiro, com o Edifício Martinelli, na Capital, e o Edifício Galeria, no Rio. Essa é a opinião do vice-presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob) e sócio da Engeplus, Roberto Barroso Filho. Na entrevista a seguir, ele também diz que é preciso dar incentivo a construtores de fora da Baixada. “As construtoras da região não têm know-how para construir imóveis populares, temos que ter essa humildade. É uma construção completamente diferente”.

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Como o Centro de Santos pode receber mais empreendimentos imobiliários e investimentos?

Acho que o retrofit é uma boa opção para começar. Com ele, pode-se ocupar um prédio comercial e transformá-lo num residencial adaptado. No entanto, essa é uma reforma bem cara, principalmente por conta da fachada. E também há adaptações elétricas, hidráulicas, mas é um caminho. A questão de todo centro histórico são as regras, que precisam ser afrouxadas.

Em Santos, é o Condepasa (Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Santos) quem cuida disso. Infelizmente, hoje, o Condepasa não tem um membro da construção. Enquanto não houver incentivo, será difícil. E não é só isentar impostos, como IPTU e ISS, é preciso dar um incentivo no potencial construtivo. Senão, dificilmente uma construtora grande da Cidade vai para o Centro.

Por quê?

Primeiro, é difícil construir no Centro por essas amarras em relação à legislação municipal, principalmente do Condepasa. Segundo, os construtores de Santos não têm expertise para construir imóveis populares. Não temos esse know-how, é a pura realidade. ‘Ah, mas é a mesma coisa’. Não é. Nós fazemos imóveis de 10, 12 mil metros quadrados. Não sabemos fazer de três, quatro mil metros.

Além do retrofit, então, qual seria a saída?

Poderia haver desapropriações de casas e espaços antigos, chamar uma grande empresa da Capital, que tenha expertise e só faça isso (moradias populares), dar um bom incentivo e ela viria para dar o exemplo. Alguém precisa abrir o caminho. Tenho certeza que haveria um grande desenvolvimento.

Mas há outras questões...

Sim, ainda há detalhes dentro dos tombamentos que impedem muito o desenvolvimento.

E há reclamações de preços, também.

Sim, o que dificulta são os valores pedidos pelas casas e prédios, além do terreno. Santos possui preços de terrenos caríssimos, só não são mais caros que São Paulo. A técnica de fundação aqui custa 5% a mais do que em qualquer outro lugar do País. Mas, quando se fala em revitalizar o Centro, é necessário pensar ainda em segurança, iluminação. Falta um Plano Diretor de desenvolvimento do Centro, com a participação de todos.

Falando um pouco de mercado, as projeções são boas para 2022?

O mercado vem vivendo um período muito bom desde meados do segundo semestre da pandemia (em 2020). Nos primeiros meses, teve aquele susto. É redundante falar isso, mas o home office é uma realidade que ficou. As pessoas querem vir para Santos em busca de qualidade de vida. Tanto aqueles que podem trabalhar de casa, como os que estão se aposentando.

Com a alta da taxa básica de juros, a Selic, os preços subiram?

Sim. Houve lançamentos, antes da pandemia, sendo vendidos a R$ 7,5 mil o metro quadrado, apartamentos de médio e alto padrão, que agora estão em torno de R$ 12 mil, mais de 50% em dois anos. Os materiais subiram muito, os terrenos subiram. Um terreno que custava R$ 6,9 mil o metro quadrado, hoje está a quase R$ 9 mil o metro. Tudo aumentou. Ferro aumentou 100%, concreto 70%, tubulações mais de 50%.

E a valorização acompanha...

Quem comprou imóvel há dois anos, antes da pandemia de covid-19, teve valorização de 30% sobre o que pagou. Foi um dos investimentos que mais deram retorno nesse período.